事前調査
◆ 広告チェック ◆
住宅を購入するときは、まず不動産広告を見ることから始まります。 新聞広告や住宅情報誌が一般的ですが、不動産会社や信託銀行の店頭広告を見ることもできます。 ここで注意したいのがその広告内容です。不動産広告の広告文の書き方については、 不当景品類及び不当表示防止法に基づく公正競争規約により自主規制が行われています。 しかし、現実には不当な広告も多く見受けられます。 特に悪質なもののひとつが「オトリ広告」です。オトリ広告とは、売るつもりのない物件、 売ることのできない物件、実際にはない物件等をあたかも目玉物件のごとく表示し、 顧客をおびき寄せることだけを目的とした広告です。怪しい広告や甘い誘惑には十分にご注意下さい。
◆ 宅地建物取引業者の選択 ◆
不動産取引に失敗しないためには、信用のある業者と取引することをお勧めします。 経歴はどうか、義務は果たしているか、悪いうわさはないか等業者のことを事前に調査し、 それらの結果を総合的に判断して下さい。業者についての概要は、各都道府県の担当課で、 その地域内に事務所のある業者の業者名簿と免許申請書の閲覧ができます。 それを見れば業者の経歴や資産状況、行政処分歴等が判ります。
【業者の法律上の義務】
１ 事務所の整備
事務所には、業者の標識や報酬限度額等の掲示がされていなければなりません。
２ 正しい広告
３ 媒介契約書または代理契約書の交付
４ 重要事項の説明
業者が不動産物件の契約を締結しようとするときは、 買主様にその契約前に宅地建物取引主任者が取引主任者証を提示して、 物件及び取引に関する重要な事項を記載した書面（重要事項説明書）を交付して 説明しなければなりません。
５ 書面の交付
取引が成立したら、業者は法律で定められた事項を記載した書面（通常は契約書）を 作成して交付しなければなりません。
６ 取引主任者証・従業者証明書
従業員は業者の発行する従業者証明書を、加えて宅地建物取引主任者は都道府県知事が 発行する取引主任者証を携帯することになっています。
７ 業者の立場の明示
業者は、宅地・建物の売買、賃貸等について広告をするとき及び注文を受けたときは、 自らがその当事者となるのか媒介か代理か、その立場を明確にしなくてはなりません
◆ 現地調査のポイント ◆
自分自身で通常の交通機関を利用して現地まで行く
最寄駅やバス停を確認しながら、自分の足で現地へ行きましょう。
現地には二度以上行く
周辺の状況は曜日や時間帯・天候によって異なることがあります。
近隣の人にいろいろ尋ねる
夜間の交通、また建物の評判等、その土地に詳しい地元住民にその周辺のことを 尋ねることも大切です。
多勢の人と現地に行く
一人では気付かぬことも多勢で現地に行けば、思いもよらぬアドバイスが発見できます。
事前にチェックリストを作成しておく
下記参照
【立地チェック項目】
● 敷地や建物は （地形・地盤・隣地境界・構造・間取り）
● 交通の利便性 （通勤・通学のルート及び所要時間）
● 住環境は （日照・通風・交通騒音・臭気・ばい煙・建設計画等）
● 日常生活は （買い物・病院・学校・公共施設等）
● 供給施設等は （電気・ガス・水道・下水道と施設所有関係）
● 交通の利便性 （通勤・通学のルート及び所要時間）
● 住環境は （日照・通風・交通騒音・臭気・ばい煙・建設計画等）
● 日常生活は （買い物・病院・学校・公共施設等）
● 供給施設等は （電気・ガス・水道・下水道と施設所有関係）
【中古建物チェック項目】
● 建物の築年数は
● 雨漏り、シロアリ、地盤沈下等はないか
● 増築・改築により違反建築になっていないか
● 増築部分や付属建物の登記は終わっているのか
● 他人の給排水施設を利用したり利用されたりしていないか
● 隣地との越境は互いにないか
● 建築基準法上、再建築は可能か（接道義務等）
● 付帯設備（照明器具・エアコン等）や植木・庭石は価格に含むのか
● 引渡しの時期はいつ頃か
● ボヤ等の事故はなかったか
● 雨漏り、シロアリ、地盤沈下等はないか
● 増築・改築により違反建築になっていないか
● 増築部分や付属建物の登記は終わっているのか
● 他人の給排水施設を利用したり利用されたりしていないか
● 隣地との越境は互いにないか
● 建築基準法上、再建築は可能か（接道義務等）
● 付帯設備（照明器具・エアコン等）や植木・庭石は価格に含むのか
● 引渡しの時期はいつ頃か
● ボヤ等の事故はなかったか
◆ 関係官庁の調査 ◆
登記された権利関係（所有権・抵当権・地役権等）は、物件所在地を管轄する登記所（法法務局）の 登記簿で手数料を納めれば閲覧できます。また公図（土地の地図台帳）で道路との位置関係や隣地との 関係も閲覧できます。給排水施設や電気・ガス等の整備状況及び整備計画は各関係省庁へ行けば 教えていただけます。
◆ 法令に基づく制限をご存知ですか ◆
市街化調整区域にご注意
市街化調整区域は、市街化を抑制するための区域であり、原則的には一般の住宅を建築することができません。
用途地域はどうなっているのか
用途地域によって、建築できる建物の種類がことなります。また、建ぺい率・容積率等により その規模も制限があります。
開発許可、宅地造成工事許可等が必要な土地ではないか
造成地を購入する場合、開発許可や宅地造成工事許可、あるいは農地転用許可等の許可が必要な土地があります。
都市計画道路はありませんか
敷地内に都市計画道路が予定されている場合、建物が建築できなかったり、 将来に建物を撤去しなければならないことがあります。
敷地が建築基準法に規定する道路に適法に接しているか
都市計画区域内では、道路があっても必ず家が建つとは限りません。 道路の幅員や道路位置指定等、建築基準法の条件を満たしているかどうかを十分調べて下さい。
◆ マンションを買うときは ◆
管理形態はどのようになっているのかは、マンション購入の重要なポイントです。 管理形態が自主管理か管理会社への委託管理かはマンション入居者に尋ねておくべきことです。 また、マンションの維持費として管理費・修繕積立金・専用使用権・駐車場及び駐輪場等が 専有面積の持分割合に応じて定められており、前所有者がそれらの滞納金を滞納していないかも調べる必要があります。 マンションは大規模な建物のため、個人で完全にチェックするのは困難です。 そこでマンション分譲業者が一定期間、欠陥や不具合を無償で補修するという契約をしていることがありますので、 念のため確認しましょう。
◆ 契約前には、必ず重要事項の説明を受けましょう ◆
宅建業者は買主に対して、契約する前までに取引する物件について、 宅地建物取引主任者から一定の重要な事項を記載した書面（重要事項説明書）を交付し、 その内容を説明させなければなりません。その説明を十分理解したうえで契約に臨むか否かを判断しましょう。 不明確な説明で判断せず、疑問に思う点は納得するまで確認しましょう。
