株式会社オオタ｜不動産業務全般｜兵庫県西宮市

不動産の売買では、売主と買主が対等の立場で契約を締結します。 一旦契約書を作成すると、それ以降その取引は契約書の記載内容に従い進められ、 取引について紛争が生じた場合でも原則として契約書に基づいて解決されることになります。

契約書は内容を十分に理解し、意味不明なことや納得のいかないことが書いてあるときは、 納得できるまで聞いたり調べたりしてから契約しましょう。

●  印鑑を押す場合は、必ずどのような書類なのかを確認して、自分で押印しましょう。
●  仮契約書や不要な書類は、極力作成しないようにしましょう。
●  口約束はトラブルのもとです。大切な約束事は必ず書面にしましょう。
●  拇印や署名だけでも契約書は有効です。安易な押印や署名は避けましょう。
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造成工事や建築工事が完了していない宅地や建物の売買は、 宅地造成許可や建築確認があった後でなければ、契約してはならないことになっています。 この許可や確認等を受けているかどうかを確かめてから契約しましょう。

売主が宅建業者のときに、その宅建業者が倒産等をして物件の引渡しが受けられない等の 不測の事態が発生することもあります。 そのような場合でも、支払った手付金等について返還されるように、 一定金額以上の手付金を支払うときは売主業者に保全措置を講じてもらいましょう。
 一定金額以上とは、売買代金の１０％（造成工事や建築工事が未完成の場合は５％） または１０００万円を超える手付金等（契約日以降で引渡し前までに支払う中間金を含む）のことです。

 

保全措置の方法としては、次のような種類があります。

 

1. 国土交通大臣の指定を受けた信用保証会社等が業者との保証委託契約に基づき 保証するもの  
1. 保険会社が業者との保証保険契約に基づき保証するもの 
1. 業者と国土交通大臣が指定する指定保管機関との間で手付金等寄託契約を、 また業者と買主との間で質権設定契約を結び、手付金を保全するもの 

 

※　なお、手付金等の金額が一定金額以下の場合や買主に所有権移転登記がされた場合は、 保全措置の対象とはなりません。

契約が成立した以上は、その効力を一方的に否定することはできません。 しかし、やむを得ず契約を解消することもできます。

売主が宅建業者の場合で、テント張りや仮設小屋での販売、 押しかけ訪問販売等「事務所等」以外の場所で売買契約を締結したときは、 クーリング・オフ制度（買い受け申込みの撤回または売買契約の解除）について その内容を告げられた日から８日以内に限り、 内容証明郵便による解除通知書を売主に発信すれば無条件で契約の解除ができます。

買主が代金を支払ったにもかかわらず、売主が物件の移転登記・引渡しをしない場合、 買主は売主に履行を求める催告をし、解除する旨を通知したうえで、 その契約を解除することができます。

宅地として買った土地に家が建たない等、契約をした目的が達成できない場合に限り、 買主は契約を解除できます。

契約にあたって、買主から売主に支払われる手付金は、原則として解約手付と解釈されます。 売主または買主は、その相手方が契約の履行に着手するまでの間であれば契約を解除することができます。
 買主から契約を解除する場合、売主に支払った手付金を放棄すれば契約を解除することができます。
 （手付放棄）
 逆に売主から契約を解除する場合、受領済の手付金とその同額を買主に返還すると契約を解除することができます。（倍返し）

いったん有効に成立した契約を解消して、契約がなかったのと同一の状態にすることを内容とし、 新たな契約を結ぶ「合意解除」という方法もあります。この合意解除は、まず相手が応じてくれるか、 次いでどういう内容で応じてくれるか等、相手方との交渉次第ということになります。

契約の解消に関連して、錯誤無効や詐欺による取り消し等を主張できる場合があります。 弁護士や法律の専門家によく相談してみましょう。